3.マンション管理組合の運営

マンション管理組合におけるいわば最高意思決定機関となるのが「総会」です。そして、その業務を実際に遂行していく機関が「理事会」です。
管理組合の核を担う理事会と総会について説明していきます。

総会

　マンション管理組合では、重要な決定事項は区分所有者全員が集まる「総会」と呼ばれる集会で方針を決めます。
総会で決まったことは、規約に書いてあることと同じ効力を持ちます。そのため、総会には区分所有者全員が議決権を持ち、直接その決定にかかわります。毎年１回は定期的に総会を開き、管理組合の事業報告、会計報告をはじめ、次年度の事業計画・予算案の審議、役員の選任や理事の交代などを決めます。必要がある場合には、臨時総会を開きます。
　総会における決議には、普通決議と特別決議があり、求められる決議要件は区分所有法や管理組合の管理規約でそれぞれ定められています。次年度の事業計画・予算案などは普通決議にあたり、共用部分の変更、敷地や附属施設の変更、規約の改正、管理組合法人にする等マンション管理の方針変更に関わることなどは特別決議にあたります（マンション標準管理規約（国土交通省））。普通決議は議決権の半数以上の出席（委任状や議決権行使書も含む）で、出席者の過半数で決し、特別決議は区分所有者の4分の3以上の出席及び議決権の4分の3以上の賛成が必要になります（建替えの決議についてはさらに厳しく、5分の4以上の賛成が必要）。

理事会

　たとえば一戸建て住宅の場合、建物・敷地などは全て単独所有者に属するので、修繕や建直しの判断や大規模修繕のためのお金の積立なども、所有者が単独で自由に行うことができます。これに対し、分譲マンションの場合、多くの世帯が集合しているため、マンションの共用部分や敷地については共同で使用しているため、分譲マンションの所有者は、区分所有法第3条に基づき、マンション管理組合の構成員に必ずならなければなりません。
　管理組合は、マンションの維持管理、そして運営を担っていくための「理事会」を管理組合の中から数名の代表者を選んで組織し、組合業務を執行していきます。